Odkazuji Ti dům a hypotéku. Bydlení mohou zajistit půjčky na 50 let

Hypotéka na 50let Jak vyřešit problém se stále méně dostupným bydlením? Řešením je podle expertů možnost snížení DPH a snižování měsíčních výdajů za bydlení, například formou mezigenerační hypotéky. Z vlastního bydlení se v Česku stává luxus, který už si mnoho lidí nemůže dovolit – zvlášť v případě mladých rodin. Nůžky mezi dostupným bydlením a schopností ho měsíčně splácet bez fatálního dopadu na příjem domácnosti se totiž zásadně rozevřely.

Možnostmi, jak je zavřít, se zabývali experti z různých oblastí realitního trhu, jejichž diskusi uspořádala poslankyně za ANO Monika Červíčková. Pracovat lze podle nich ze dvou směrů – buď se na počátku zlevní výstavba, nebo se následně sníží měsíční náklady na bydlení. „Ve veřejném prostoru stále více rezonuje téma snížení DPH u výstavby bytů. Já osobně jsem přesvědčená, že je nutné uvažovat o tomto nástroji v případě některých typů výstavby pro specifické účely, například u sociálního bydlení,“ vysvětlila k první možnosti Červíčková.Mohlo by podle ní jít buď o snížení vstupní ceny produktu, nebo o vratku DPH při splnění jasně definovaných podmínek. Vždy by každopádně muselo jít o podporu směřovanou přímo cílové skupině, na kterou bylo zvýhodnění mířeno, například mladým rodinám nebo lidem s nižšími příjmy. V situaci, kdy se veřejné finance řítí kvůli pandemii do nevídaných schodků, a vlády budou muset spíš daně zvyšovat, tato cesta nezní příliš pravděpodobně.

Druhou možností by tedy mohlo být snižování měsíčních výdajů za bydlení. Je přitom jedno, zda jde o vlastnické, nájemní nebo družstevní bydlení. Právě družstevní bydlení, které se u Čechů těší stále větší oblibě, by mohlo s problémem pomoci.

Cena družstevního podílu je obvykle nižší než vlastního bytu, nicméně bankám se dlouho k půjčování „družstevníkům“ nechtělo. Dnes na něj sice půjčí, do zástavy však často žádají jinou nemovitost, která jejich prostředky zaručí.

Právě banky a jejich peníze se však mohou stát katalyzátorem družstevního bydlení. Generální sekretář Asociace developerů ČR Zdeněk Soudný by chtěl jako státní garanci pro financování tohoto typu bytové výstavby využít Národní rozvojový fond, který banky založily výměnou za to, že vláda vzdala snahu zavést jim speciální sektorovou daň.

„Národní rozvojový fond by mohl být tím, kdo bude rozvoj družstev podporovat garancí. Stát by navíc mohl například mladým rodinám pomoci formou bezúročné půjčky na první vklad do družstva,“ vysvětlil Soudný. ZDROJ https://www.seznamzpravy.cz/clanek/odkazuji-ti-dum-a-hypoteku-bydleni-maji-zajistit-stolete-pujcky-148188

Hypotéka pro víc generací?

Banky však mají v arzenálu další potenciální zbraň – klasickou hypotéku. Pokud by se její splatnost prodloužila za obvyklou maximální hranici 30 let, měsíční splátka by výrazně klesla. V praxi by tak vznikla mezigenerační hypotéka, o kterou by se dělili rodiče například s dětmi.

„Ve většině případů bychom mohli hovořit o dvougeneračních hypotékách. Zahraniční praxe ukazuje, že řada domácností oceňuje možnost předat svoji nemovitost svým dětem s podmínkami splácení hypotéky, které jsou ve většině případů o dost výhodnější než nově uzavřená hypoteční smlouva,“ tvrdí poslankyně Červíčková.

Banky se tomu nebrání. „Touto myšlenkou se budeme v bankovní asociaci zabývat. Na Západě existují možnosti delší splatnosti hypoték, než je v Česku běžné, lze je vnímat jako mezigenerační hypotéky. Logika je jednoduchá, jde o snížení měsíční splátky,“ vysvětlil hlavní poradce České bankovní asociace Vladimír Staňura. Podle něj tuzemský trh takový produkt nezbytně nepotřebuje, ale stejně jako na jiných trzích, může jít o další prostor pro zvýšení konkurence na trhu mezi jednotlivými poskytovateli hypoték.

Mluvčí České spořitelny Filip Hrubý však také varoval před negativy hypoték se splatností třeba 50 let. „Teoreticky by to mohlo být jedním z nástrojů snížení nedostupnosti bydlení, ale je třeba si uvědomit řadu nevýhod pro klienta.“ A jako první pak uvedl právě nízkou měsíční splátku.

Nízká splátka nemusí být výhra

„Měsíční splátky by sice na první pohled vypadaly relativně levně, nicméně v kontextu splácení 50 a více let by klienti s takovou hypotékou pravděpodobně zaplatili za danou nemovitost násobně vyšší cenu než při standardním splácení hypotéky v průběhu 10 až 15 let,“ upozornil Hrubý. A doplnil, že by tak dlouhé hypotéky způsobovaly bolehlav i samotným bankám, protože by se jim špatně posuzovala cena zastavené nemovitosti a rizikovost při případné změně dlužníka. „Tato těžko predikovatelná rizika by banka musela jako správný hospodář promítnout do ceny hypotéky – tedy do výše úroků,“ vysvětlil.

Česká národní banka doporučuje maximální splatnost hypoték 30 let, ale na trhu se objevují i nabídky hypoték se splatností až 40 let. U takových je obvykle podmínka, že je klient musí splatit do doby, než dosáhne určitého věku. A skepsi k delšímu splácení centrální banka neskrývá ani v tomto případě.

„Úvahy o prodloužení splatnosti hypotečních úvěrů za horizont 30 let, který je obsažen v našem doporučení, nepodporujeme. Vnímáme je spíše jako snahu najít cestu k tomu, aby mohly být domácnostem prodávány ještě větší úvěry na bydlení. Změny podmínek poskytování úvěrů jak z pohledu délky splatnosti, tak z pohledu způsobu jejich splácení (např. hrazení pouze úroků, a nikoli jistiny po dobu 20 let apod.) nepovažujeme za smysluplné a přínosné. Výsledkem by nejspíše bylo další zdražování bydlení,“ uvedla tisková mluvčí ČNB Markéta Fišerová.

Aktivnější role měst a obcí

Jen nové návrhy ale dostupné bydlení nevyřeší, důležité je zapojit do řešení problematiky také města a obce, apeloval Ondřej Prokop (ANO), místostarosta Prahy 11 a zastupitel hl. m. Prahy.

Dlouhodobě se podle něj v Praze povoluje výstavba výrazně méně bytů, než jich je potřeba. V roce 2020 to bylo 3 246 bytů, přitom Institut plánování a rozvoje hlavního města definoval, že jen pro zachování přirozené obměny bytového fondu města je nutné stavět ročně minimálně 6 000 bytů. I to má za následek extrémní zvýšení cen bytů ze zhruba 56 tisíc Kč za m2 v roce 2015 až na cca 120 tisíc Kč za m2 v současné době.

Dohoda Prahy s developery může zdražit bydlení

Dostupnosti bydlení v Praze podle Ondřeje Prokopa zároveň příliš nepomáhají ani některé další kroky současného vedení – například záměr kontribucí, který povede k dalšímu skokovému zdražení bytů v hlavním městě. Ve zkratce jde o to, že se město a developer dohodnou – dáme potřebné souhlasy výměnou za stavbu mateřské školky.

O spolupráci soukromého a veřejného sektoru se pod taktovkou pražského magistrátu debatuje už dlouho. „Smyslem je postavit plnohodnotné město. Potřebujeme stavět byty, ale také školy a další věci, na které prostě nemáme peníze. Nelze vyloučit, že k navýšení ceny skutečně dojde, ale přiměřeně. Investoři jsou stále pod tlakem konkurence a domnívají se, že se kontribuce do cen bytů promítne jen z části,“ reagoval na tvrzení místostarosty Prahy 11 Petr Hlaváček, náměstek pražského primátora pro územní rozvoj.

„Skokové zdražení bytů tvoří administrativní bariéry, špatná kooperace se soukromým sektorem, neodpracování jednotlivých projektů a nehledání nejlepší verze pro všechny,“ doplnil v rozhovoru pro Seznam Zprávy Petr Hlaváček.

Praha také uvažuje o zřízení speciálního fondu, do kterého by developeři odvedli část peněz – někteří se této myšlence nebrání. Dohodu například podpořil šéf a zakladatel největšího rezidenčního stavitele bytové výstavby v Česku, Central Group, Dušan Kunovský. V rozhovoru pro Seznam Zprávy ale připomněl, že tyto platby developerů by měly být chápány jen jako jejich dobrovolný příspěvek samosprávám pro potřeby rozvíjené lokality.

„Možné příspěvky developerů nemají pokrývat veškeré náklady na potřebné školy a další veřejnou vybavenost a infrastrukturu. Zajistit jejich financování je přece úkolem veřejné správy. Proto všichni platíme tak vysoké daně. Hlavní úkoly soukromých investorů jsou dva – kvalitně stavět a platit státu daně,“ zdůrazňuje šéf Central Group a člen Sdružení pro architekturu a rozvoj Dušan Kunovský.

Navrhuje proto, aby se výše příspěvku odvíjela od hrubé podlažní plochy připravovaného projektu. Nesmí jít ale o nereálné částky, které by jen zhoršovaly situaci na trhu bydlení a zdražovaly nové byty pro koncové kupující.

„Je třeba být realista – pokud budou požadavky na příspěvky investorů přehnané, povedou jen k dalšímu zdražení pro finální kupující. Už teď je u nás bydlení nejméně dostupné ze všech okolních zemí,“ říká partner KPMG a člen Sdružení pro architekturu a rozvoj Pavel Kliment.

Jak dále Ondřej Prokop, místostarosta Prahy 11 a zastupitel hlavního města Prahy, uvedl, rozvoj bytového fondu měst a obcí by významně podpořila změna rozpočtového určení daní tak, aby více peněz, které rozvoj přináší, zůstávalo v lokalitě, jež takto vybrané peníze může využít pro své potřeby, tedy i budování bytového fondu. To by však znamenalo poměrně velký zásah do státního rozpočtu, k čemuž bude každý hlídač státní pokladny velmi ostražitý.

Menší města se vylidňují

Úpravy rozpočtového určení daní budí vášně nejen v sídle ministrů financí v pražské ulici Letenská, ale také ve všech více než šesti tisících českých obcích, od těch největších po ty nejmenší.

Ředitelka Svazu měst a obcí České republiky Radka Vladyková proto zdůrazňovala, že ať už by změny vypadaly jakkoliv, měly by přispět k rovnoměrnému rozvoji bytové kapacity v celém Česku. Vesnice a menší města totiž čelí dlouhodobému postupnému odlivu obyvatel ve prospěch větších sídel.

Podle Zdeňka Soudného, generálního sekretáře Asociace developerů ČR, však ceny bydlení šroubuje prostá ekonomická poučka – čeho je málo, to roste na ceně. Dokud se nezačne víc stavět, bude metr čtvereční bydlení dražší a dražší. A připomíná letitou výhradu všech developerů, proces stavby od myšlenky ke kolaudaci trvá klidně i deset let.

„V současném systému nemohou být města a obce v procesu plánování, respektive povolování bytové výstavby, rychlejší ani levnější. Navíc nemají dostatek volných pozemků, které by mohly k tvorbě dostupného bydlení využít. Městská či obecní výstavba, případně výstavba prostřednictvím různých neziskových stavebních družstev je důležitým doplňkem bytové výstavby v Česku, není ale řešením, jak dostupnost bydlení zvýšit,“ uzavřel Soudný.

Padesátníci jsou v porovnání s o dvacet let mladšími zájemci o úvěr na bydlení v nevýhodě. Vyšší věk je totiž pro banku rizikem. Když lidé ve vyšším věku hypotéku získají, musí se obvykle spokojit s kratší dobou splatnosti. Pokud se banka zdráhá poskytnout hypotéku kvůli věku, přizvěte si mladšího spolužadatele. Ukážeme vám, jak na to.

O hypotéku běžně žádají nejen mladí lidé, kteří se chtějí osamostatnit nebo si pořídit první bydlení pro rodinu, ale také jedinci ve věkové kategorii 50+. I když se říká, že věk je jenom číslo, v případě žádosti o hypotéku je rok narození zásadní. Banky si totiž určují maximální věkovou hranici, do kdy musí být hypotéka splacena. Pokud si berete hypotéku v pozdějším věku, budete mít na splacení úvěru méně času. Například padesátník obvykle dosáhne na hypotéku se splatností nejvýše 20 let. Čím kratší je doba splatnosti, tím vyšší bude měsíční splátka hypotéky.

Ideální věk na hypotéku

Pro banky je ideálním zájemcem o hypotéku člověk ve věku mezi 28 a 35 lety, který má našetřeno alespoň 20 % z hodnoty pořizované nemovitosti, má dostatečně vysoký příjem a nemá žádné nesplacené dluhy či exekuce. Pokud jste oslavili teprve dvacáté narozeniny, nebo se naopak blížíte k padesátce, můžete mít se získáním hypotéky problém. Zatímco mladí lidé do ideálního klienta banky časem dorostou, u padesátníků je každý další rok navíc přítěží.

Hypotéka do 75 let věku

Jednotlivé banky posuzují věk žadatele o hypotéku trochu jinak. Vždy se dozvíte maximální věk pro hypotéku, do kdy musí být celý úvěr splacen. Zatímco některé banky povolí splácet hypotéku jen do 65 let věku, jiné mohou připustit několik let navíc. Nejvyšší výstupní věk dnes nabízí Wüstenrot hypoteční banka, u které můžete splácet hypotéku až do 75 let. Příklad: Panu Dobrovolnému je 50 let. Po rozvodu se rozhodl pořídit byt, který v budoucnu přenechá svému synovi. K financování nákupu nemovitosti potřebuje hypotéku ve výši 2,5 milionu korun. Vzhledem k věku pana Dobrovolného mu banka nabídla hypotéku se splatností 15 let. Až do svých 65 let by splácel bance více než 16 tisíc měsíčně.  V případě přizvání třicetiletého syna jako spolužadatele by banka mohla prodloužit splatnost na 30 let. Měsíční splátky hypotéky by v tomto případě byla o 6 815 korun nižší.

Poznámka: Úroková sazba hypotéky 2,3 %

Splatnost hypotéky nejvýše 30 let

Podle aktuálního doporučení České národní banky (ČNB) by neměla délka splatnosti hypotéky přesahovat horizont ekonomické aktivity člověka či životnosti nemovitosti. Věk odchodu do důchodu se postupně zvyšuje a poroste až do roku 2030, kdy budou ženy i muži odcházet do starobního důchodu v 65 letech. V doporučení ČNB je také uvedeno, že by celková splatnost hypotéky neměla přesahovat 30 let. Jedná se ovšem pouze o doporučení a některé banky se od něj mohou odchýlit.

Delší splatnost má pomoci mladým 

V posledních době začaly některé banky nabízet hypotéky se splatností 40 let. Konktrétně jde o Wüstenrot hypoteční banku, mBank a Hypoteční banku. Tyto nabídky ovšem nejsou řešením pro lidi ve vyšším věku. Důvodem prodloužení doby splatnosti je totiž snaha zpřístupnit hypotéky mladým lidem, pro které je důležitá nízká měsíční splátka hypotéky. Většina bank na trhu se ovšem k tomuto kroku staví zdrženlivě a drží se doporučení ČNB. Velmi dlouhá splatnost je pro banky rizikem, protože je větší pravděpodobnost změny finanční situace člověka a jeho následné schopnosti splácet.

Jak získat hypotéku po padesátce?

Splatnost hypotéky si mohou lidé ve vyšším věku prodloužit přizváním mladšího spolužadatele. Může se jednat například o mladšího partnera, sourozence, vlastní dospělé dítě nebo jiného příbuzného. Banky v tomto případě vypočítávají maximální dobu splatnosti hypotéky z věku mladšího z žadatelů. Spolužadatel o hypotéku musí mít samozřejmě dostatečný příjem na splácení hypotéky a splňovat všechny podmínky banky. Jakmile se starší žadatel dostane do důchodového věku, může předat štafetu ve splácení hypotéky mladšímu spolužadateli.

Hypotéka pro každého: I v 50 letech můžete hypotéku získat!

Dříve to byla spíš výjimka, dnes už je docela běžné, že o hypotéku žádají lidé, kteří dosáhli nebo brzy dosáhnou věku padesáti let. Příjemné je, že jim banky v současnosti hodně vycházejí vstříc. Podívejme se společně, jak podmínky takového hypotečního úvěru vypadají. 

Proč by měl mít padesátník problém s hypotékou?

Proč vůbec řešíme hypotéku pro osoby, kterým je kolem padesáti let? V čem je háček? Jednoduše v tom, že banky vypočítávají splatnost hypotéky na tolik let, kolik žadateli zbývá do oficiálního odchodu do důchodu. Zpravidla se jedná o 65 let, některé banky nechávají své klienty splácet do věku 70 let, případně za nějakých okolností i déle.

Základem je ale stále hranice 65 let, ke které padesátníkovi zbývá 15 let, pokud tedy hranici 50 let nepřekročil třeba už před pěti lety.

Na tomto místě je nutné připomenout fakt, že doba splatnosti přímo ovlivňuje výši úvěru a měsíčních splátek. Může se tedy jednoduše stát, že žadatel nezíská hypotéku na takovou částku, jakou by si přál, protože banka vyhodnotí, že není schopen ji v daném časovém úseku splatit.

Pro banku je při poskytování hypotéky primární bonita žadatele, na kterou věk v podstatě nemá žádný dopad. Při odchodu do starobního důchodu však jeho příjmy razantně poklesnou, proto banky s touto hranicí kalkulují a nejsou ochotny ji jakkoli přehlížet.

Vyšší věk kompenzovaný úsporami

Na druhou stranu je docela běžné, že žadatelé o hypotéku, kterým je okolo padesáti let, mají vyšší úspory než lidé o dvacet let mladší, tudíž si nepotřebují půjčovat tak vysoké částky, respektive LTV hypotéky není tak vysoké, stačí jim třeba 60 nebo 70 % z ceny nemovitosti.

Hypotéka ve vyšším věku s delší splatností?

I přesto, že si banky dávají na věk žadatelů pozor, i ti v pokročilejším věku mohou získat hypotéku se splatností i 30 let. Postup je přitom docela jednoduchý, stačí si k žádosti o úvěr přizvat mladšího spolužadatele s dostatečnou bonitou. Splatnost hypotéky se potom bude odvíjet od jeho věku. Často se tedy stává, že spolužadatelem je potomek žadatele, kterému je třeba 30 let (a už jde o standardní případ), nebo mladší sourozenec žadatele, kterému je například 40 let. Hranice se tím posouvá a půjčenou částku je možné bance splácet déle.

Oba žadatelé se stávají dlužníky banky a mají vůči ní stejné povinnosti. Spolužadatelem se může stát každý člověk starší 18 let, který je způsobilý k právním úkonům, je OSVČ a je schopen své příjmy doložit nebo má uzavřenou pracovní smlouvu na dobu určitou či neurčitou.

Spolužadatel musí mít podle bank dostatečný příjem. Existuje několik výkladů pro to, co dostatečný příjem je. U některých bank musí mít spolužadatel příjem, který mu umožní splácet 50 % úvěru, i když se na takovém splácení reálně podílet nemusí, jinde zase musí být onen mladší spolužadatel, od jehož věku se bude odvíjet délka splatnosti hypotéky, osobou s nejvyšším příjmem v rámci této skupiny spolužadatelů o hypotéku (např. žádá-li o hypoteční úvěr osoba, které je 55 let, a spolužadatelem je její třicetiletý potomek, právě potomek musí mít vyšší příjem). ZDROJ https://www.gpf.cz/hypoteka-pro-kazdeho-i-v-50-letech-muzete-hypoteku-ziskat