Výpočet splátky hypotéky – Jak si spočítat výši splátky hypotéky.

Spočítat výši měsíční splátky, spočítat náklady na hypotéku za fixaci či za splatnost, srovnat klientovi jednotlivé varianty – to někdy není vůbec jednoduchý úkol.
 
Pokusím se některé parametry, které vstupují do hry, popsat a vysvětlit.
 
Půjde o dvě oblasti, které mají dopad do výsledné výše splátky a do podoby splátkového kalendáře.
 
Jsou to jednak tzv. standardy úročení (německý, francouzský) a potom také způsob splácení hypotéky (anuitní, lineární).

Jak si spočítat výši splátky hypotéky

Hypoteční úvěry se v naprosté většině případů splácejí tzv. anuitními splátkami. Víte, jak si můžete sami vypočítat jejich výši? Jak délka doby splatnosti ovlivňuje výši splátky a celkových nákladů úvěru? Je velký rozdíl bývá mezi splátkou hypotečního úvěru s roční a s pětiletou fixací? Výše anuitních splátek je po celou dobu splatnosti úvěru konstantní. To platí za předpokladu, že se po celou dobu splatnosti nemění výše úrokové sazby. Vzhledem k tomu, že v praxi při splácení hypotéky dochází vždy po skončení doby fixace ke změně úrokové sazby, mění se také výše splátek. Konstantní zůstávají pouze v rámci fixačního období. Kromě anuitního splácení konstantními částkami je však možné také splácení progresivní, nebo degresivní. V prvním případě se splátky v průběhu doby postupně zvyšují, ve druhém případě snižují. Tyto způsoby splácení hypotečních úvěrů se však v praxi používají výjimečně. 

Anuitní splátka úvěru v sobě zahrnuje jednak samotnou splátku jistiny a dále úroky, které platí dlužník věřiteli za vypůjčení prostředků. Součet těchto dvou částí je konstantní, jejich podíl se ale v průběhu splácení mění. S tím, jak je postupně umořován dluh, snižuje se výše úroků ve splátce. Tato skutečnost se v praxi projeví například při uplatňování daňových odpočtů u úvěrů použitých na financování bydlení. Vzhledem k tomu, že se postupně snižuje částka ročně zaplacených úroků, snižuje se – samozřejmě za jinak stejných podmínek – každým rokem rovněž výše odpočtů. Více si o tom můžete přečíst v tomto článku. Jak spočítat výši anuitní splátky úvěrů Pokud vás zajímá, kolik by vás stál hypoteční úvěr při různě dlouhých dobách splatnosti nebo při změně úrokové sazby, můžete si spočítat výši splátky (anuity) pro konkrétní zadání. Nejjednodušší je samozřejmě použít kalkulačky, které mají na svých webových stránkách téměř všechny banky. Pokud si chcete kromě výpočtu anuity sami sestavit splátkový kalendář, můžete využít finanční funkci PLATBA v Excelu. Získáte tak přehled, kolik v každé anuitní splátce v jednotlivých letech či měsících splácení činí úrok a kolik úmor a jak vysoký je nesplacený zůstatek úvěru. Pokud byste si chtěli zkusit vypočítat výši splátky hypotečního úvěru jen tak ručně na kalkulačce, stačí vám následující jednoduchý vzorec: 

Běžně se uvádějí roční úrokové sazby, které se značí p.a. (per annum) – například „hypoteční úvěr s roční úrokovou sazbou 4,5 % p.a.“. Při výpočtu měsíční anuitní splátky se do vzorce dosadí měsíční úroková sazba p.m., kterou získáme vydělením roční sazby dvanácti. V horním exponentu je ve vzorci počet měsíců splácení (dvanáctinásobek počtu let splácení). Pokud by se počítala roční anuita, dosadily by se do vzorce roční hodnoty sazby a délky doby splácení.

1/ Závislost výše anuity na délce doby splácení

S rostoucí délkou doby splatnosti se za jinak stejných podmínek snižuje výše anuitní splátky. Pokud je splátka úvěru o určitém objemu pro klienta příliš vysoká, může si ji snížit volbou delší doby splácení. Nebo tímto způsobem dosáhne na vyšší úvěr. Příliš dlouhá doba splatnosti je však nákladná ať již jde o úroky či poplatky, navíc prodlužováním doby splácení nad 20 či 25 let se již snížení anuity příliš neprojeví. Více si o tom můžete přečíst v článku, který naleznete zde. Najdete v něm také následující tabulku, která názorně ukazuje, jak se s prodlužující se dobou splatnosti při neměnné úrokové sazbě snižují splátky úvěru a jak se zvyšuje celková suma zaplacených úroků:

Zdroj: Fincentrum.cz
Poznámka: Není zde zohledněna časová hodnota peněz, aby bylo názorně vidět, jak velký vliv má prodloužení doby splatnosti o konkrétní počet let na výši sumy celkově zaplacených úroků.

2/ Závislost výše anuity na výši úrokové sazby

Změny úrokových sazeb v čase

V níže uvedené tabulce je výše splátek úvěru ve výši 1 mil. korun vypočtená pro několik různých úrokových sazeb při různě dlouhé době splatnosti. Zde je dobře vidět, jak pokles úrokových sazeb v minulých letech rozhýbal hypoteční trh. Před několika lety dosahovaly úrokové sazby hypoték dvojciferných hodnot. Proto si je mohli dovolit jen velmi bonitní zájemci. V loňském roce, kdy byly úrokové sazby na historicky nejnižších hodnotách, se některé hypoteční úvěry s roční fixací poskytovaly i za sazby nižší než tři procenta. Jak se takový rozdíl projeví ve výši splátky? Například pro dvacetiletou dobu splatnosti vychází při úrokové sazbě 3 % výše anuity 5 546 korun, při sazbě 12 % to je 11 011 korun, tedy přibližně dvojnásobek. Konkrétní hodnoty jsou v tabulce:

Zdroj: Fincentrum.cz

Krátké a dlouhé fixace

Při výběru doby fixace si klient volí, zda na sebe vzít větší riziko a dát přednost výhodnější kratší fixaci. Vždy záleží na konkrétní aktuální nabídce bank, ale kolik může činit rozdíl ve výši splátky při roční a pětileté fixaci? Jak již bylo řečeno, nejvýhodnější roční sazby se v minulosti dostaly až pod tři procenta. Úrokové sazby zafixované na pět let se v současnosti nečastěji pohybují v širokém pásmu mezi 4 % až 5 %. O kolik korun je vyšší splátka milionového úvěru s dvacetiletou splatností při úrokové sazbě 4,5 % v porovnání se sazbou 3 %? Vyšší splátka činí 6 326 korun, nižší 5 546 korun, rozdíl je 780 korun – pro některé dlužníky to bude vysoká částka, pro některé zanedbatelná. (Sazby 3 % a 4,5 % jsou zde uvedeny pouze jako příklad, nejde zde o porovnání výhodnosti roční a pětileté fixace v některém konkrétním časovém období.)

Marketingový nástroj bank

Jako hlavní marketingový nástroj při prodeji hypoték banky využívají úrokové sazby. Zdůrazňují se i rozdíly v řádu setin, například sazba 2,98 % má být rozhodně výhodnější než sazba 2,99 %. Takový rozdíl je však naprosto zanedbatelný. V tabulce jsou jako příklad uvedeny výše splátek pro sazby 4,3 % a 4,5 %, tento rozdíl 0,20 procentního bodu by již měl být celkem výrazný. Přesto se u milionového úvěru liší výše splátek při těchto dvou sazbách „pouze“ přibližně sto korun (s prodlužující se splatností se rozdíl mírně zvyšuje). Zájemci o úvěr se při volbě hypotéky řídí především právě úrokovými sazbami, takže bance by stačilo například zvýšit poplatek za vedení účtu o sto korun a mohla by při stejném výsledku celkem výrazně snížit úrokovou sazbu.   Zdroj: https://www.idnes.cz/finance/hypoteky-a-pujcky/jak-si-spocitat-vysi-splatky-hypoteky.A061207_163959_fi_osobni_jjj

Pravidla hypotéky: Kolik vám banka půjčí a za jakých podmínek?

Podmínky získání hypotéky

Česká národní banka (ČNB) zpřísnila pravidla pro získání hypotéky. Kromě samozřejmých podmínek, mezi které patří například čistý trestní rejstřík, věk 18+ nebo trvalý pobyt v ČR, musíte nyní podle pravidel ČNB splňovat několik dalších bodů. Jaké to jsou?

• Výše hypotéky nesmí překročit devítinásobek čistého ročního příjmu.
• Musíte mít vlastní úspory ve výši alespoň 20 %. Existují ovšem výjimky, díky kterým je možné na hypotéku dosáhnout i s úsporami ve výši 10 % z ceny nemovitosti. Například u České spořitelny dosáhnete na 90 % hypotéku mj. v případě, že pořizujete svůj první byt.
• Je nutné doložit, že měsíční splátka všech vašich úvěrů (tedy nejen hypotéky), nepřesáhne 45 % vašeho čistého měsíčního příjmu.
• Potřebovat budete také 4 % z hodnoty nemovitosti na úhradu daně z nabytí nemovitosti.
• A samozřejmě je nezbytné doložit své příjmy.

Jaká je zdravá hranice měsíční splátky? 

Jedna věc jsou psaná pravidla, druhá je pak rozumné posouzení vlastní situace. Výši měsíční splátky si raději dvakrát rozmyslete. Nastane-li ve vašem rozpočtu náhlá trhlina, může se snadno stát, že nebudete schopni splácet. Ze zkušenosti lze říci, že měsíční splátky lidé dobře zvládají v případě, že jejich výše nepřesáhne 30 % čistého příjmu domácnosti. Zároveň platí, že hypotéka by vás neměla zásadně zatížit ani omezit v běžném životě. Naopak. I s ní byste měli být schopní vytvářet si finanční rezervu – řečeno hezky česky: šetřit.

Hranice hypotéky: Na co vám banka půjčí?   

Věděli jste, že hypotéky se dělí na dva druhy? Na účelové a neúčelové hypotéky, jimž se přezdívá americké. Hlavní rozdíl mezi nimi je, že u účelové hypotéky banka přesně vymezuje, na co konkrétně lze peníze použít. Vaší povinností je pak doložit, že nabyté finance z hypotéky využijete v souladu s těmito pravidly. U neúčelové hypotéky máte při nakládání s penězi téměř volnou ruku, což se ovšem může projevit na úroku. A na co vše můžete klasickou účelovou hypotéku využít?

Hypotéka pro OSVČ  

Pro podnikatele platí jiná pravidla než pro zaměstnance s hlavním pracovním poměrem na dobu neurčitou. V případě, že jste živnostníkem nebo OSVČ a chystáte se podat žádost o hypotéku v České spořitelně, připravte si daňová přiznání za poslední 2 roky. Při žádosti o hypotéku dříve hrály největší roli příjmy, nyní je důležitým ukazatelem obrat. 

Z tohoto důvodu to budou mít zákonitě složitější začínající podnikatelé, kteří zatím nemají tak vysoké příjmy. „V České spořitelně se však na příjmy podnikatelů díváme individuálně, a tak nelze jednoduše říci, od jakého obratu na hypotéku OSVČ a živnostníci dosáhnou a jak bude vysoká. To lidé zjistí na pobočce,“ vysvětluje Radek Vachulka, manažer bydlení České spořitelny.

Nová práce nebo nepravidelný příjem 

A jak je to s novým zaměstnáním? Pokud chcete žádat o hypotéku, se změnou zaměstnání raději vyčkejte. O hypotéku totiž můžete zažádat až 3 měsíce po nástupu do nového zaměstnání (tedy po úspěšném zakončení zkušební doby), a to jen pokud máte smlouvu na dobu neurčitou.

Pokud máte nepravidelný příjem, který nemůžete nijak doložit, podat žádost o hypotéku budete moci pouze u nebankovních institucí, u kterých je nutné počítat s tím, že podmínky nebývají zrovna výhodné. Na druhou stranu operovat můžete s jakýmikoli příjmy, které doložit lze. „V České spořitelně budeme sledovat doložitelné příjmy za celý uplynulý rok. Počítají se například i zisky z pronájmu bytu – tedy v případě, že tyto příjmy daníte,“ uzavírá Radek Vachulka. 

Kalkulačka pro výpočet splátky hypotéky

Kalkulačka pro výpočet splátky hypotéky je jednou ze základních kalkulaček používaných u hypoték. Tato kalkulačka vypočte splátku hypotéky ze zadané výše hypotéky, úrokové sazby a doby splatnosti.Kalkulačka pro výpočet splátky hypotéky počítá výši měsíční splátky hypotéky tak, aby došlo ke splacení celé výše hypotéky včetně úroků z hypotéky. Počet měsíčních splátek hypotéky odpovídá době splatnosti v měsících (neboli 12x počet let do splatnosti + počet měsíců do splatnosti). Poplatky za poskytnutí hypotéky, správu hypotéky, atd. nejsou při výpočtu v hypoteční kalkulačce zohledněny, protože jejich výše závisí na bonitě klienta a zájmu banky o něj.

Dosáhnu na hypotéku? Podmínky hypotéky a její výše

Na výši hypotéky má vliv celá řada faktorů. Pro orientační výpočet použijte hypoteční kalkulačku MONETA Money Bank.

Pokud přemýšlíte o hypotéce, udělejte si hned na začátku podrobný přehled o svých příjmech a výdajích. Jednoduchým porovnáním tak zjistíte výši splátky hypotéky, kterou zvládnete splácet. Velmi doporučujeme nechat si určitou rezervu pro případ zvýšení úrokové sazby, a tím i měsíční splátky hypotéky. Totožným způsobem hodnotí možnosti svých klientů i banka, kdy od Vašich příjmů odečte Vaše měsíční závazky, které tvoří spotřebitelské úvěry, kreditní karty, splátky jiných úvěrů a také životní minimum žadatelů a vyživovaných osob. Z pohledu příjmů platí, že čím vyšší příjem bance prokážete, tím vyšší částku si můžete půjčit. Příjmy domácnosti či spolužadatelů se pochopitelně sčítají. Do příjmů můžete zahrnout také příjmy z pronájmu, rodičovský příspěvek a další. Pokud nemáte představu o tom na jakou výši hypotéky dosáhnete, můžete využít naši online kalkulačku pro výpočet hypotéky, kde si snadno spočítáte i výši úroku a dobu splácení.

Hypotéky: nakolik je změnil koronavirus?

Hypotéky a Koronavirus – Hypotéky: nakolik je změnil koronavirus? Doba koronavirová nám změnila životy, a tak je nasnadě, že její „kladivo“ dopadlo i na hypotéky. Ovšem nikoli ve smyslu „co všechno budeme potřebovat ke schválení hypotéky,“ jak si mnozí myslí. Covid 19 citelně zasáhl bonitu žadatele a uznatelnost jeho příjmů. Bonita, tedy schopnost klienta hypotéku splácet, závisí především na příjmech a výdajích jeho domácnosti. A právě oblast příjmů značně ovlivnila pandemická situace. Banky sice pořád berou v úvahu množství různých druhů příjmů počínaje příjmy ze zaměstnání či podnikání, přes příjmy z pronájmu až po rodičovský příspěvek, invalidní, starobní důchody či třeba výsluhové renty, nicméně některé druhy příjmů v určitých profesích jsou pro ně nyní rizikové.

Lidé, které živí pohostinství, cestovní ruch a některé služby, na hypotéku už většinou nedosáhnou

Především příjmy plynoucí z ohrožených oblastí (například cestovní ruch, pohostinství či některé druhy služeb) jsou nyní pečlivěji prověřovány a některé banky klienty s příjmy z těchto profesních oblastí nepřijímají vůbec. Čímž jim momentálně ztíží řešení jejich konkrétní situace, ale pokud se ekonomika rychle zotaví, dá se předpokládat, že banky omezení zase zmírní.

Klient, účel, zajištění a bonita

Banku stále zajímá především klient, účel, zajištění a bonita. Oblast informací o klientovi patří k těm jednodušším. Ve většině případů stačí doložit platný občanský průkaz, případně ještě jeden doklad, například pas nebo řidičský průkaz. Hypoteční úvěry bývají poskytovány pro účel investice do nemovitosti, ať už pro vlastní bydlení nebo z jiného důvodu. Účel hypotéky je nutno bance doložit odpovídajícími dokumenty. V případě koupě většinou stačí bance kupní smlouva. V okamžiku schvalování úvěru kupní smlouva ještě nemusí být podepsána. Stačí pouze dohodnutá finální textace. Před načerpáním finančních prostředků však už banka podepsanou kupní smlouvu bude chtít. V případě výstavby rodinného domu mohou být potřeba složitější dokumenty, jako stavební povolení, případně ohlášení stavby. Někdy může být potřeba územní rozhodnutí nebo územní souhlas. V případě stavby realizované stavební firmou, bude třeba doložit odpovídající smlouvu, v případě stavby svépomocí aspoň reálný rozpočet stavebních nákladů, někdy i projektovou dokumentaci. Ani tyto dokumenty nemusí však stačit. Nejspíš bude nutné dokládat i průběh výstavby. Banka bude chtít ověřit, že peníze, které postupně uvolňuje, se skutečně promítají do vznikající stavby, což se děje pomocí revizí, které na místě provede znalec v oblasti nemovitostí, který s bankou spolupracuje. Po dokončení výstavby bude ještě nutné doložit doklad prokazující oprávnění stavbu užívat – kolaudační souhlas, kolaudační rozhodnutí či jiný dokument vydaný stavebním úřadem, kterým bude povoleno užívání stavby. Z pohledu dokumentace je tedy dokládání účelovosti – zvláště u výstavby – zřejmě nejsložitější oblastí.

Odklad splátek úvěrů v Covid-19 situaci

Odklad splátek úvěrů, později zákonné úvěrové moratorium, je stále žhavé téma. V reakci na covid situaci zažádalo o odklad několik stovek tisíc klientů, což významně překonalo odhady bankéřů. Nyní už se nediskutuje o parametrech těchto odkladů, ale o možných dopadech na spotřebitele. Stejně tomu bylo i v panelové diskusi, která proběhla v rámci konference FINfest.online. Jejími řečníky byli Linda Fejtková, hypoteční specialistka, Alex Ivančo a Milan Indra z Ministerstva financí, Vladimír Vojtíšek z Hypoteční banky a Tomáš Konvička z Fair Credit. Diskusi moderoval Libor Ostatek, ředitel společnosti Golem Finance.

Bez zástavy to nejde Hypoteční úvěr musí být vždy zajištěn zástavním právem k nemovité věci. Oblast zajištění úvěru mnohdy s účelovostí úzce souvisí. Často financovaná nemovitost zároveň slouží i jako zajištění. Ocenění nemovitosti a ohodnocení její vhodnosti k zajištění úvěru provádí opět znalec v oblasti nemovitostí. Ten nemovitost navštíví a vypracuje tzv. odhad – dokument, ve kterém stanoví aktuální cenu nemovitosti a upozorní na případná negativa či rizika. Poslední v pořadí, ale nikoliv v důležitosti, je doložení bonity, čímž se rozumí schopnost klienta úvěr splácet. S množstvím různých druhů příjmů pak souvisí množství různých druhů dokumentů, kterými se příjmy dokládají. K těm nejobvyklejším patří potvrzení zaměstnavatele o výši příjmu nebo u podnikatelů odpovídající daňové přiznání. Hypotéka je bezesporu administrativně náročný produkt. To však není důvod k tomu, aby se jí lidé zbytečně obávali. Nejsou v tom sami. Mají k dispozici odborníky z řad zaměstnanců banky a také specialisty – hypoteční zprostředkovatele.

Jak ovlivní koronavirus hypotéky

K napsání tohoto článku mne vedla snaha přinést vám ucelené a objektivní informace týkajících se hypoték v souvislosti s koronavirem. Je nepochybné, že bude mít dopad na celé hospodářství, většinou bohužel negativní. V následujícím článku se dozvíte, jaké fáze hypotéky může COVID-19 reálně ovlivnit.

Splácení hypotéky

Stávající klienti splácející hypotéku mohou mít oprávněnou obavu z toho, jak se nařízená karanténa, a s tím související snížení mzdy na 60 %, dotkne jejich schopnosti splácet úvěr.

Pomůže vám pojištění schopnosti splácet? Domnívám se, že bohužel ne, neboť ve většině případů, co jsem procházel pojistní podmínky, pojišťovny hradí ztrátu zaměstnání, a to výpovědí pro nadbytečnost.

Druhým rizikem, které můžete mít pojištěné je pracovní neschopnost, nicméně ta je považovaná za pojistnou událost, pokud trvá alespoň 60 dní. Takže ani zde bychom si nepomohli.

Minulý týden vydala Česká bankovní asociace tiskové prohlášení informující, že většina bank umožní klientům splácející hypotéky a další úvěry odklad splátek až o tři měsíce v případě, že se dostanou v souvislosti s koronavirem do problémů se splácením.

Tato skutečnost by se neměla negativně promítnout v registrech. Uvidíme, jaký to bude mít další vývoj.

Čerpání hypotéky

Týká se to především hypoték na stavbu, kde je obvykle nastavené čerpání až na 24 měsíců. Je jasné, že se nyní realizace na nějakou dobu zastaví a bude jedno v jaké fázi budete, protože se termíny prodlouží.

Zde bych doporučil začít řešit nastalou situaci s bankou zavčas. Máte tyto možnosti:

• Žádat o prodloužení čerpání. Obvykle jde prodloužit opakovaně o půlroku, celkem by tedy neměl být problém dostat až rok navíc. Samozřejmě banka bude chtít za změnu smluvní dokumentace poplatek (obvykle je to 3-5 tis.). Proč ale po ní nechtít, aby vám jej odpustila?
• Odložit podpis úvěrové smlouvy. Od podpisu tedy běží max. doba čerpání a pokud by to banka umožnila, je řešení smlouvu podepsat třeba za měsíc.
• Řešit hypotéku na stavbu u banky, kde je možné čerpat až 36 měsíců. Existují hypotéky, kdy stačí zahájit první čerpání do roka, minimální částka není stanovená, a do dalších 24 měsíců od prvního čerpání vyčerpat zbytek.

Vyřizování hypotéky

V této fázi čekejte časové prodlevy. Mohu s určitostí říci, že již před vypuknutím nákazy měly některé banky problémy s administrací hypoték.

Je to dáno dlouhodobým neutěšeným podstavem pracovníků-hypotečních specialistů, málo lidí a ti nestíhají administrovat všechny žádosti.

Pak stačí, aby taková banka spustila akci „úrok od 2,09 %“ a pracovníci hypocenter mají co dělat. Hypotéku u takové banky nebudete mít rozhodně do měsíce.

Vše umocňuje současný stav, kdy banky omezují osobní kontakt s klienty především kvůli obavě z nákazy, uzavírají pobočky, nebo nechávají hypotekáře doma.

To samé se týká i odhadců, neboť sice mohou jezdit za klienty, jejich podnikatelské činnosti se omezení pohybu (zatím netýká), ale je otázkou, zdali nezůstanou raději doma.

Jak ovlivní koronavirus úroky

ČNB ve snaze předcházení negativních dopadů v souvislosti s koronavirem, a to především na domácnosti, snižuje od 16. 3. 2020 základní dvoutýdenní repo sazbu na 1,75 %.

Zjednodušeně řečeno, tato sazba ovlivňuje úroky hypoték a půjček obecně, nicméně nepromítne se do sazeb u hypoték, které již běží (leda že byste měli hypotéku s floatovou sazbou).

Naopak se dá očekávat, že ovlivní sazby u nových hypoték, ovšem je otázkou, jak okamžitě?  

Jak dále postupovat?

Jestli plánujte v blízké době hypotéku, poraďte se s námi. Náš tým má s hypotékami bohaté zkušenosti a vždy pro vás najdeme nejvýhodnější řešení. Stačí jen vyplnit formulář níže, nebo rovnou zavolat.

Hypotéky 2021 – Ceny bytů a domů v Česku dlouhodobě rostou a podle ČNB jsou nyní nemovitosti předražené v průměru o 20 %. Sazby úroků hypotečních úvěrů jsou ale na historických minimech, a to povzbuzuje zájem lidí o pořízení vlastního bydlení. Pokud nepracujete v odvětví postiženém koronavirovou krizí jako např. cestovní ruch, gastronomie nebo kultura, negativní důsledky ekonomického propadu se vás pravděpodobně zatím příliš nepostihly. Pokud navíc uvažujete o vlastním bydlení, může na to být ten správný čas. Ceny nemovitostí jsou sice vysoké, ale hypotéku pořídíte pod 2 %. Možná po vás banka bude chtít zaplatit jen 10 % z odhadní ceny. Omezenou možnost získat hypoteční úvěr mají u některých bank žadatelé, kteří pracují pouze na dohodu o provedení práce (DPP) nebo dohodu o pracovní činnosti (DPČ). To samé se může stát lidem pracujícím v odvětvích postižených pandemií koronaviru. Banky v současnosti poskytují hypotéky na maximálně 90 % z odhadní ceny nemovitosti. 100% hypotéku máte možnost získat pouze v případě, že můžete ručit ještě další nemovitostí, nebo stavebním pozemkem. Hypoteční úvěr na koupi nemovitosti (účelová hypotéka) má na rozdíl od klasického úvěru mnohem delší dobu splatnosti. Bude se jednat o vaše nejdůležitější finanční rozhodnutí. Banka vám půjčí i miliony korun, splácet ale budete po velkou část svého života. Hypoteční úvěr lze využít také na stavbu, rekonstrukci nebo na pořízení stavebního pozemku. Minimální částka úvěru je obvykle 200 000 korun a maximální doba splácení se může protáhnout až na 40 let. Výši měsíčních splátek určuje výše půjčky, doba splácení a úrok.Obecně se setkáte s 7 typy podmínek, které najdete u všech bank. Každý z poskytovatelů má ale jinou metodiku, jak ke skóringu přistupovat – zatímco některé banky jsou přísnější, u jiných hypotéku získáte, i když nebudou vaše výsledky úplně ideální.

A jaké tedy jsou podmínky hypotéky v roce 2021? 

Co musí splňovat žadatel o hypoteční úvěr

• VĚK: Minimální věk 18 let – hypoteční úvěr dostupný i lidem v pokročilejším věku, ale splatit by ho měli do svých 67 až 70 let. V tomto případě je však nutno počítat s kratší dobou splatnosti. S tou horní už je to složitější, záleží vždy na metodice dané banky. Obecně platí, že na hypotéku mají šanci dosáhnout lidé v aktivním věku. Pokud už jste tedy v důchodu, vaše šance nejsou moc velké. Můžete se také orientovat podle doby, do kdy musíte hypotéku splatit. Obvykle to bývá do 67 let věku. Výjimečně i do 70 či více let. Pokud tedy o hypoteční úvěr požádáte okolo šedesátky, připravte se na rychlé splácení kvůli kratší splatnosti hypotéky. Znamená to, že: Obvyklý věk, kdy máte šanci získat hypotéku, je 18–67 let.
• POBYT V České republice – občané jiného státu EU musí mít v ČR přechodný pobyt. Pro cizince ze zemí mimo EU je potřeba povolení k trvalému pobytu. Výjimkou jsou občané Slovenska, kteří u některých bank povolení k pobytu dokládat nemusí. Pro české občany je to formalita, ale cizinci musí zpozornět. Aby v Česku získali hypotéku, musí mít v ČR: alespoň přechodný pobyt, pokud jsou občany jiného státu Evropské unie, trvalý pobyt, pokud jsou z jiné země. Výjimku mají pouze slovenští občané, kteří u některých bank trvalý ani přechodný pobyt dokládat nemusejí.
• STABILNÍ PŘÍJEM, který musí být dostatečný na splácení hypotéky. Záleží také na době splatnosti a na úrokové míře. Do příjmu se započítává mzda, příjmy z podnikání i z pronájmu, výživné, důchody a renty. Stručně řečeno musí být váš příjem takový, abyste zvládli hypotéku splácet. Žádné konkrétní číslo ale určené není. Záleží na výši hypotéky, době splatnosti a úrokové sazbě, kterou vám banka nabídne.Vodítkem můžou být zatím poslední pokyny České národní banky. Podle nich nesmí výše splátky překročit 50% čistého měsíčního příjmu. Zároveň už ale nemusíte řešit poměr celkové výše dluhu vůči příjmu. Tuto podmínku centrální banka v dubnu 2020 zrušila.Do příjmů, které banky uznávají, se obvykle počítají například: mzda, kterou dostáváte v zaměstnání,příjmy z podnikání,různé druhy důchodu (například starobní, invalidní, vdovský či sirotčí)příjmy ze současného i budoucího pronájmu,rodičovský příspěvek,výživné na dítě,výsluhový příspěvek,diety,odměna pěstouna,rentaa další příjmy.Pokud si vyděláváte pouze na brigádách pomocí dohody o provedení práce (DPP) nebo dohody o pracovní činnosti (DPČ), u řady bank můžete narazit. Každopádně počítejte s tím, že svůj příjem musíte prokázat. Bez ohledu na to, že si půjčujete třeba jen několik set tisíc a ručíte mnohamilionovou nemovitostí. Zaměstnancům obvykle stačí potvrzení o výši příjmů, podnikatelé pak dokládají daňové přiznání. Zpravidla za poslední dva roky. Znamená to, že: Čím víc chcete půjčit, tím vyšší příjmy potřebujete.
• BONITA – Pro získání hypotéky je důležitá také vaše bonita. Tedy bankovní hodnocení toho, zda dokážete hypotéku (případně jinou půjčku) bez problémů splácet. Jedinou možností, jak si ji ověřit, je požádat banku anebo hypotečního poradce. Důležité jsou pro ni nejen vaše příjmy nebo záznamy v registrech dlužníků, ale také další půjčky, které splácíte. Banky totiž obvykle předpokládají, že pokud máte další závazky, můžete mít dříve nebo později problémy se splácením hypotéky. Uškodit vám může i nevyužívaný kontokorent či kreditní karta. Pro poskytovatele hypoték znamenají riziko, že tyto půjčky čerpat začnete. A na hypotéku vám nezbude. Proto se někdy vyplatí podobné produkty zrušit. Pokud je ale jinak vaše bonita dobrá, půjčka, kontokorent ani kreditní či debetní karta vadit nemusí. Znamená to, že: Před požádáním o hypotéku byste si měli ověřit svou bonitu nejlépe u zkušeného hypotečního poradce a případně zrušit nevyužívané úvěrové produkty, je-li to třeba. 
• ZÁZNAMY V REGISTRECH DLUŽNÍKŮ – Pokud chcete získat hypotéku, nesmíte mít žádné větší záznamy v registrech dlužníků, jako jsou: BRKI, NRKI, SOLUS. A to za posledních 3–5 let. Banky to vždy samy kontrolují.Když z této doby máte pouze drobnější záznamy, šanci na hypotéku stále máte. Jestli jste tedy jednou či dvakrát zapomněli zaplatit tři sta korun, stále můžete najít poskytovatele, kteří to tolerují. Počítejte ale s tím, že vám banka může dát vyšší úrok.  Naopak pokud jste v exekuci nebo insolvenci, na hypotéku rovnou zapomeňte. Znamená to, že: Hypotéku získáte, pokud máte maximálně drobné prohřešky v registrech dlužníků. 
• HODNOTA ZÁSTAVY – Abyste hypotéku získali, musíte vždy ručit nemovitostí. Obvykle to bývá ta samá, kterou si díky hypotečnímu úvěru koupíte. Může to ale být i jakékoliv jiná nemovitost, která splňuje podmínky daného poskytovatele. Můžete také ručit více nemovitostmi najednou. Pomůže vám to získat vyšší půjčku (záleží ale i na vaší bonitě). Maximální výše hypotéky je limitovaná právě hodnotou zástavy. Podle aktuálních pokynů České národní banky vám poskytovatelé půjčí maximálně 90 % z ceny nemovitosti, kterou ručíte. Jen výjímečně se dostanete i výš. Větší půjčku totiž smí banky poskytnout jen v 5% z celkového objemu hypotečních úvěrů. Pokud už ale vlastní byt či dům máte a berete si hypotéku kvůli investici do další nemovitosti, získáte maximálně 80% z hodnoty zástavy. Na investiční hypotéky se totiž poslední zmírnění podmínek nevztahuje. Nejméně 10% tedy vždy zaplatíte ze svého (pokud neručíte více nemovitostmi). Zároveň nezapomínejte, že s pořízením nemovitosti jsou spojené i další náklady. Například:provize realitní kanceláři (obvykle 3 – 5 % z ceny nemovitosti)nebo poplatky za notáře či advokáta.Znamená to, že: Hodnota zástavy musí být vždy vyšší než požadovaná hypotéka. A to tak, aby hypotéka tvořila maximálně 90 % z její odhadní ceny. 
• PODMÍNKY PRO HYPOTÉKY OD ČNB – Uvedené podmínky souvisí s mimo jiné s pokyny České národní banky (ČNB). Týká se to zejména výše příjmů a hodnoty zástavy. Centrální banka totiž v minulých letech stanovila limity, které se těchto oblastí týkají. Jsou to: LTV – tedy poměr výše půjčky vůči hodnotě nemovitosti. ČNB určuje, že maximální výše hypotéky je 90 % z hodnoty nemovitosti. Vyšší půjčky na bydlení smí tvořit maximálně 5% z objemu hypotečních úvěrů, které daná banka poskytuje. Pro investiční hypotéky ale platí, že LTV smí být nanejvýš 80%. DSTI – poměr výše splátek vůči čistému měsíčnímu příjmu žadatele. Do této hodnoty se počítají nejen splátky hypotéky, ale i všech dalších půjček. Jejich výše může být maximálně 50 % z vašeho čistého měsíčního příjmu. Přestože pokyny centrální banky nejsou závazné, poskytovatelé je dodržují. Pokud tedy chcete dosáhnout na výhodnější podmínky, vyplatí se vám ručit více nemovitostmi a požádat o hypotéku společně s dalšími lidmi (například s manželem či manželkou).